文/杜晓成、史琦 天同律师事务所合伙人；管辉寰、李茜、倪慧、时晓栋、杜晨晖 天同律师事务所西安办公室

 

开篇词

 

2021年，在土地供给侧“三红线、两集中”的政策逐渐显现出威力，房地产企业原本通过拿地扩张的简单逻辑无法继续运转。加上多数房企大量票据、债券集中到期，整个行业迎来了近5年来的债务最高峰，使得原本就捉襟见肘的资金池逐渐见底。在快速扩张的时期，为了弥补资金缺口，房地产企业与各类金融机构以及越来越多的个人投资者产生了资本端的连结。因此，房企资金链的断裂，看似只是单个行业内部的风险，但实质却无可避免地会影响到上下游产业。

这也是为何房地产企业出现债务违约后，诉至法院的案件往往先集中在票据等金融类纠纷，随之而来的才是建设工程纠纷、房屋买卖纠纷等看似更为“相关”的争议。

从宏观层面来看，房企“爆雷”所引发的争议案件主要涵盖票据类纠纷、债券类纠纷等多个大类；从个案层面来看，每一类型化案件的具体交易形式、表现方式又全然不同，这与传统意义上某一行业内部的纠纷差异巨大。房地产企业需要应对的是从金融标的资产纠纷到工程索赔等不同类型的案件，同时因债权人众多，还面临大量执行案件之间的先后冲突以及各类执行异议、执行异议之诉等引发的二次纠纷。为此，我们在全面汇总梳理近4000余份真实裁判文书的基础上，结合代理同类案件的经验和对房地产及上下游行业的长期观察，对各类型案件中存在的争议热点，法律难点，与矛盾焦点进行逐一剖析，主要目的是对既有案件的争议解决路径提出可供参考的分析结论和具体的处理建议。

本专题报告共分为五个部分：票据类纠纷；债券类纠纷；建设工程类纠纷；房屋买卖类纠纷和执行类纠纷。我们现将每一部分的研究背景，对应的热点事件、案件，以及主要法律分析内容概括呈现如下：

 

票据专题

（一）背景情况自

2009年起，随着票据无纸化进程的不断深化与央行票据系统的完善，市场上绝大多数商事主体均使用电子票据代替纸质票据。而按照2022年5月7日上海票据交易所最新公开的数据，最新一期持续逾期票据名单上的企业数量多达2193家，同比上一个月增加了289家。在这两千余家企业中，房地产企业多达1140家，更为关键的是，其中有245家是新上榜的票据逾期企业，这一数据还是剔除了大型房企集团的建筑施工、装饰装修、材料供应等关联公司和上下游企业后的结果，表明房企票据违约仍然处于一个较高的同期水平。2021年12月31日，国务院国资委正式发布《关于认真贯彻落实<保障中小企业款项支付条例>进一步做深做实清理拖欠中小企业账款工作的通知》，从行政规章和金融监管两个层面出手，防止因为承兑主体资信下滑导致的供应链整体资金断裂。

（二）热点事件回顾恒大票据系列案

参照已经公开的生效裁判文书所载：2021年最高院发布《关于将涉恒大集团有限公司债务风险相关诉讼案件移送广东省广州市中级人民法院集中管辖的通知》，以恒大集团及关联公司为被告、第三人或者被执行人、被申请人的一审民事纠纷及相应的执行案件，除部分纠纷以外的一审民商事诉讼案件，统一由广东省广州市中级人民法院管辖。同时，按照各地法院作出的移送管辖裁定书内容及新闻报道，其中接近半数案件为票据类纠纷。

（三）研究内容

 

 

电子票据的签收、背书、承兑、追索等完全依赖于系统操作，除了技术性风险外，权利行使的方式逐步“要式化”，也给司法裁判带来不少疑问。我们本着从实践中抽象问题，再回归实践中解决的思路，将该类型案件的主要研究内容区分为四个部分：

第一，现状分析

需要明确房企为什么大量使用电子票据，通过电子票据完成各类价款的支付能够给，又会造成何种风险？现有票据市场的违约现状与相应纠纷类型如何？在既发的票据纠纷中，最为常见的事实情况和争议焦点又是怎样？

第二，法律上的行权路径

逐项讨论电子票据在权利行使方面的特殊性要求，尤其是付款请求权的行使方式，针对电票系统中诸多特殊情形进行讨论，确定“拒付”这一概念在司法实践中的认定方式；

第三，一般持票人的救济方式

对于基础合同的债权人而言，其是否同时享有债权和票据权？在票据兑付明显无望的情况下，多数施工方持票人更愿意按照基础债权进行诉讼，以便主张工程价款优先权，多数供货方希望解除合同，取回相应原材料弥补损失，这些主张是否可行？票据的无因性和独立性是否将对持票人的基础债权产生阻碍？

第四，金融机构的救济方式

在房企出现大面积债务违约后，部分作为前手背书人的金融机构因为具备优质的偿付能力往往成为后手持票人重点追索的对象，在进行清偿后，这些金融机构应当如何再追索也成为需要分析的问题。

 

债券专题

（一）背景情况

依公告信息显示，自2018年16弘债02暴露违约起，按照首支债券违约时间顺序排序，中弘、华业、银亿、国购、正源、新华联文旅、泰禾、等16家房地产债券发行人出现实质违约，对应债券发行额超过960亿元。各类第三方行业研究机构指出，在房企债券违约最为密集的2021年的5月，华夏幸福、蓝光发展、阳光100中国、泰禾集团、花样年控股、新力控股集团、中国恒大等多家开发商出现了流动性紧张的问题。2022年违约债券不论从数量还是金额来看，很可能远超2021年同期水平。[1]

（二）热点事件回顾阳光城债券违约

参照中国基金报的相关报道：2022年3月16日，公告称阳光城规模6亿的中期票据“20阳光城MTN001”3月15日到期应付，但发行人未能按期足额支付利息或兑付本金，构成实质性违约。同一天，公司控股股东阳光集团公告，存续金额1.06亿美元的境外债券“YANGOG 12.5 02/20/22”本息实质违约，存续金额3亿美金的“YANGOG 12.5 01/04/24”利息实质违约，应付利息金额1875万美元。[2]

（三）研究内容

 

 

如何能够更快、更有效地主张债权并得到确认成为诸多投资者最为关切的问题，同时，房地产企业也同样关注这些潜在的诉讼主体以及可能的诉讼路径到底为何，潜在的抗辩方式有哪些。基于这样的背景情况，我们将针对房企债券纠纷的研究主要分为三个部分：

第一，现状与趋势

汇总目前已经违约的债券情况、合理预判未来房企债券情况，给予投资者者一定的信息指引，在这种大背景下再去讨论分析个案观点和裁判倾向，可以清晰地将司法审判与金融实践相对应，便于投资者迅速把握对于房企债券纠纷诸多司法实践的倾向意见；

第二，实质违约与预期违约的情形

自2020年最高院出台《债券纪要》后，诸多债券纠纷的法律适用问题得以解决，但资本市场层出不穷的“新花样”又带来了新的问题。具体讨论如，部分债券到期未能偿付是否必然构成对其他未到期债券的实质影响，同一房企集团内部多个主体独立发行债券，关联方之间是否产生交叉违约的问题？

第三，投资者的救济路径

对于投资者来说，如何将更多的主体拉入债务人的序列通常是核心诉求之一，债券的承销方、中介机构是否需要担责也是投资者普遍关注的问题之一。对于诸多金融机构而言，可能作为中介机构参与房企债券的发行销售，又可能将各类信托产品、基金等投资房企债券，在风险处置上将面临更多的疑难，在此情况下又应如何有效地完成资金回收？

 

建设工程专题

（一）背景情况

“保交楼”政策是出现债务危机后，各大房地产企业都努力坚持的方针大计，无论站在何种角度分析，商品房的顺利建成交付都将成为真正解决各类债权清偿问题的关键。2022年1月14日，最高院发布《关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见》，其中第14条指出：对商品房预售资金监管账户、农民工工资专用账户和工资保证金账户内资金依法审慎采取保全、执行措施，支持保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险，维护购房者合法权益，确保农民工工资支付到位。

（二）热点事件回顾佳兆业部分项目停工

2021年多家新闻报道称，作为深圳“旧城改造之王”的佳兆业集团部分项目暂时陷入停工状态，其在各地的标志性楼盘项目，如广州佳兆业中心、佳兆业壹号、上海佳兆业城市广场等均被披露停摆。佳兆业在新闻发布会中称，目前市场环境差引发的销售不佳，拟处置部分房地产资产等，包括住宅、酒店、写字楼、购物中心、商业街等业态，面积合计144.72万平米，权益货值818.248亿元，融资余额203.8345亿元。[3]

（三）研究内容

 

考虑到一般意义上的建设工程纠纷已经有较为成熟的裁判思路和司法意见，同时为确保本研究报告的专业针对性和实践参考性，我们将建设工程纠纷的研究内容集中于“保交楼”政策背景下部分未完工程结算与工程价款的支付问题，并按照逻辑顺序分为以下四个方面：

第一，政策现状

房屋建成后能否顺利销售，购房者的按揭贷款是否可以及时发放，房企回款是否可以足额偿还债务，各方实质上都无法准确预测。这使得需要先对目前房企在建工程的实际情况进行分析，而后才可能把握施工方大量主张甩项退场，甚至低价结算以求及时脱身的原因。

第二，欠付工程款的处理

以质量问题抗辩工程价款支付的诉讼请求，这是建设工程纠纷中极为惯用的诉讼思路，但问题是房企爆雷引发的诉讼，常规意义上的建设工程纠纷的攻防思路是否能够准确无虞的套用在房企问题的处理上？同时，疫情的出现和持续，是否构成对合同履行中的不可抗力，在此情况下，还是否可能主张工期索赔或者延迟付款的责任？

第三，工程价款优先权的认定

对于工程价款优先权的主体、客体范围均存在不小争议，实际施工人能否主张工程价款优先权更是建设工程纠纷中老生常谈的问题。同时，在建工程抵押的处理又是另一个实践中的棘手问题，就同一建筑物，清偿顺序的先后、是否涉及所占土地等同样影响施工方和其他债权人之间的关系，直接左右施工方对救济程序和救济方案的选择；

第四，未完工程的结算

在未完工的情形中，施工方尤为关注的是如何能有效举证证明工程价款金额？在面对合同没有明确约定可以甩项验收的情况下，是否需要通过解除合同来实现现状结算的目的？进入诉讼程序后，较大概率可能会开展的造价鉴定又将通过何种具体方式计算未完工程价款的具体金额？

 

商品房买卖专题

（一）背景情况

2021年9月，央行货币政策2021年第三季度例会通稿中明确提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，市场称之为“两个维护”政策。2022年2月，住建部部长王蒙徽在接受采访时表示，坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险，以法治化市场化为原则，确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。规范发展住房租赁市场，整治房地产市场秩序，切实维护人民群众合法权益。[4]

（二）热点事件回顾光耀集团破产

据证券日报讯，2021年9月26日，作为曾经“中国房地产企业百强”的光耀集团发布公告，正式宣布破产。在光耀集团破产之后，超过七成的申报债权人是普通购房者。管理人公告显示，光耀集团债权人中绝大部分为其开发的“翡俪港”等楼盘购房者及其关联公司惠州市名人实业发展有限公司开发的“山水名人花园”购房者。在初步确权之际，购房者申报债权的人数为883家，占总申报债权人人数的75%。[5]

（三）研究内容

 

 

购房者的权益如何依法保护既是经济纠纷问题，也是民生保障问题。从商业逻辑的角度而言，商品房购房者所支付的价款是在真正意义上解房企之困，从法律规制的层面来看，目前的商品房购买多数需要通过银行贷款，这就形成了一种典型的三方法律关系。为此，我们将对于商品房买卖纠纷的研究分为四个部分：

第一，现状研究

房企因为资金困难建设进度一再放缓，甚至直接停工，这给购房者的实体权益造成了极大的影响。在现有情形下，按揭贷款购房三方关系的履行、解除与返还、赔偿就成为了具有重要实践意义的问题。

第二，解除合同与退房的问题

购房者与银行之间签订贷款合同，同时与房企之间签订购房合同，这样的三方法律关系如何认定？一方主张解除某一合同后，另一合同关系如何处理？在解除购房合同或认购协议后，银行的已经发放的贷款如何清收，相应的价款风险应当由哪一方承担？购房者又是否需要额外支付其他费用？

第三，购房者的超级优先权

《民法典》规定了诸多优先权，而从新的《担保制度司法解释》颁行后，价款的超级优先权就成为了实践中争议颇大的问题之一。何种情形下，可以认定购房者享有超级优先权？该超级优先权的行使方式如何？在同一套房屋上，可能设立了多种担保权，在功能主义的立法观下，这些担保权如何排序，是否还与原《物权法》时代的清偿顺位一致？

第四，破产程序中的房屋处理

房地产企业一旦进入破产程序，如果购房者已经享有所有权，其权利行使自不言待，但尚没有将房屋登记至购房者名下时，面临房企进入破产程序的现状，购房者可以主张何种权利？如果无法主张取回房屋，是否又可以参照担保物权的实现，主张优先受偿呢？

 

执行专题

（一）背景情况

司法实践中部分购房者的执行异议及执行异议之诉存在较大争议，由此引发了大量购房消费者与房地产开发企业、抵押权人、建设工程价款优先权人的权利冲突。因此，在针对房地产企业的不动产财产执行中，如何依法保障和平衡购房消费者与房地产开发企业、抵押权人、建设工程价款优先权人的权益，成为司法实务中亟需解决的突出问题。截至本课题报告刊发之日，《民事强制执行法（草案）》已经正式发布，在强制执行立法逐步完善的背景下，该问题的探讨将更具有实践意义。

（二）热点事件回顾阳光城等被执行信息

按照上市公司公告信息及新浪财经报道：2022年1月29日，阳光城预告2021年业绩，在扣除非经常性损益后净亏损73亿元至86亿元，深交所第一时间下发了关注函，其中债务情况和实控权稳定等问题被重点关注。截至目前，其司法冻结和强制减持的股份合计达到5.6亿股，公司披露控股股东阳光集团持有股份被强制平仓、被司法冻结，因流动性紧张等原因未能完成增持计划。此外，2022年4月19日，融创中国被北京朝阳区人民法院强制执行3851万；2022年4月21日，绿地集团被强制执行9069余万。[6]

（三）研究内容

 

 

我们将执行部分作为最后一个篇章，因为只有在完全梳理各类纠纷的争议情况，以及所对应的商事交易内涵后，才有可能理解为何关于房企违约的执行案件中，会集中出现对于能否追加其他被执行人，以及如何妥善执行“房产”的诸多问题。我们将执行专题分为三个部分，将重点讨论此次房企违约系列案件中的具体执行与执行异议问题，真正做到有的放矢：

第一，房企爆雷案件的执行难点

我们先对现有案件争议问题的焦点进行梳理，确定了目前最为集中的两个难点，其一是在房企本身作为被执行人时，是否存在其他潜在的责任主体；其二，是在房屋本身作为被执行标的资产时的执行异议与执行异议之诉中的确权问题。

第二，房企为被执行人时的责任主体

每一个债权人最为关切的执行问题无外乎于，案件进入执行阶段后，能否在执行程序中追加其他当事人？公司股东、实控人等在何种情形中有可能作为被执行人？一旦房企主体进入破产程序，执转破该如何衔接？更为关键的问题是，如果存在滥用破产程序，达到逃废债的目的时，又该如何处理？

第三，房屋等资产为被执行标的问题

房企的大类资产通常是房屋和土地，这些资产的执行过程中往往面临估价的难点，也会成为被执行人经常提出异议的事项，哪些问题可能成为房企与债权人攻防的焦点？对于其他形式上较为特殊的标的资产，如上市公司股票、基金和信托资产等，其执行措施为何？同时，一部分以房抵债的情形能否排除强制执行？

 

 

以上是我们对于本课题研究概况的简要介绍，未来我们将按照专题报告的先后顺序，逐章推送相关内容，同时，考虑到既发诉讼的数量与争议解决的紧迫性，我们可为各个房地产企业、金融机构、施工企业、供货商等提供专项课程培训和分享，请点击篇末“阅读原文”或添加微信。期待您与我们共同交流和讨论。注释：

[1] 参照中国房地产报2021年8月16日讯，访问地址https://baijiahao.baidu.com/s?id=1708213890532182529&wfr=spider&for=pc；新浪财经2022年4月28日讯，访问地址http://stock.finance.sina.com.cn/stock/go.php/vReport_Show/kind/10/rptid/702760589827/index.phtml

[2] 参照《中国基金报》2022年3月17日讯，转引自新浪财经，访问地址https://baijiahao.baidu.com/s?id=1727505389580327390&wfr=spider&for=pc

[3] 参照腾讯网，访问地址https://new.qq.com/omn/20220411/20220411A04J6D00.html；

网易号，访问地址https://www.163.com/dy/article/GOJB36R80517R5RB.html；和讯网，访问地址https://baijiahao.baidu.com/s?id=1715578872390873935&wfr=spider&for=pc

[4] 参照澎湃新闻2022年2月24日讯，访问地址https://baijiahao.baidu.com/s?id=1725611546295692994&wfr=spider&for=pc

[5] 参照证券日报2021年9月28日讯，访问地址https://baijiahao.baidu.com/s?id=1712078655266950199&wfr=spider&for=pc

[6] 参照新浪财经2022年2月18日讯，访问地址https://baijiahao.baidu.com/s?id=1725059148931312683&wfr=spider&for=pc；4月20日讯，访问地址https://baijiahao.baidu.com/s?id=1730596576709256020&wfr=spider&for=pc；4月21日讯，访问地址http://finance.sina.com.cn/jjxw/2022-04-21/doc-imcwipii5566255.shtml

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