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本期天同码，案例来源于天同码案例库“天同十八部”之《借贷卷》中“借款合同·性质认定·以房抵债”部分节选内容。

 

文/陈枝辉  天同律师事务所合伙人

      

【规则摘要】

 

1.以房抵债买受人在过户前，不享有物权及优先利益

——基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在过户前，并不能依该以房抵债协议产生针对交易不动产的物权期待权。

 

2.抵债房未登记，抵债协议不产生物权变动法律效果

——抵债房屋未办权属登记，以房抵债协议本身不能产生物权变动的法律效果，买受人提案外人执行异议，不予支持。

 

3.抵债物价值超借贷债务且未实际履行的，抵债无效

——以物抵债法律关系中，所抵之物价值明显超过基础性债权额，且只有抵债合意而未实际履行的，不应受法律保护。

 

4.约定以物抵债，未办物权转移的，清偿行为未成立

——当事人之间达成以物抵债协议，因以物抵债行为系实践性法律行为，在办理物权转移手续前，清偿行为尚未成立。

 

5.标的物所有权，自以物抵债裁定送达承受人时转移

——以物抵债裁定送达时权属转移。如已被生效裁判确权但未及时办理物权登记的，并不能由此否定物权变动的效果。

 

6.以资抵债协议未实际履行的，债权人可主张原债权

——当事人约定以资抵债协议在合理期间未得到实际履行的，因债务未获清偿，债权人仍有权要求债务人履行原债务。

 

7.以房抵债协议未办过户，虽公证，亦不享有房产权

——民间借贷的债权人仅依据经过公证的以房抵债协议，而未到房管部门办理房屋过户登记的，不能取得房屋所有权。

 

【规则详解】

 

1.以房抵债买受人在过户前，不享有物权及优先利益

——基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在过户前，并不能依该以房抵债协议产生针对交易不动产的物权期待权。

 

标签：｜借款合同｜以房抵债｜物权效力｜执行｜以物抵债

 

案情简介：2014年6月，银行依生效判决申请执行刘某名下房产。贾某以其2013年8月与刘某签订500万元借款合同、刘某以名下房产顶抵所欠贾某债务、2014年10月生效法院判决刘某协助贾某办理抵顶房屋所有权转移登记手续及抵顶土地使用权变更登记手续为由，提出案外人执行异议。

 

法院认为：①贾某与刘某民间借贷纠纷一案，业经法院判决并生效，该案件案由系民间借贷纠纷而非物权确认纠纷，判决并未确认案涉房产所有权归属于贾某，只是判决刘某协助贾某办理抵顶房屋所有权转移登记手续及抵顶土地使用权变更登记手续，该判决不能直接引起物权变动法律效果。因案涉房产一直登记在刘某名下，物权变动并未完成，贾某对刘某只享有债权请求权。②最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定适用主体是不动产买卖合同中买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产交付仅系以房抵债实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。判决驳回贾某诉请。

 

实务要点：基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。

 

案例索引：最高人民法院（2017）最高法民申1769号“某银行与贾某等案外人执行异议之诉纠纷案”，见《再审申请人招商银行股份有限公司包头分行与被申请人贾建军、姜亥军机原审第三人刘涛案外人执行异议之诉纠纷案》（审判长贾劲松，代理审判员吴晓芳、高榉），载《民事审判指导与参考·执行异议之诉案例选登》（201703/71:104）。

 

 

2.抵债房未登记，抵债协议不产生物权变动法律效果

——抵债房屋未办权属登记，以房抵债协议本身不能产生物权变动的法律效果，买受人提案外人执行异议，不予支持。

 

标签：｜借款合同｜以房抵债｜物权效力｜执行｜房屋

 

案情简介：2013年1月7日，生效调解书确认实业公司应偿还典当行借款375万元及利息。依典当行申请，法院查封了实业公司拍卖购得的无证房产。贸易公司法定代表人崔某以其通过贸易公司账户汇款至姐夫刘某担任法定代表人的实业公司、崔某于2013年1月3日与实业公司签订以房抵债协议、因房产无证无法办理过户登记手续为由提出执行异议。

 

法院认为：①崔某主张其与实业公司存在借款关系，但其提供的汇款凭证显示该款系由其担任法定代表人的贸易公司汇至实业公司账户，而在实业公司记账凭证中，该款被登记为应支付崔某姐的欠款，故崔某主张其直接对实业公司享有债权缺乏依据。②因基础债权债务关系存在问题，故以房抵债基础亦不复存在。涉案房屋系实业公司通过拍卖购得，而以房抵债协议上只有实业公司法定代表人刘某签名，未加盖公章，亦未经过股东会讨论决议，刘某是否有权处分该房屋存在疑问。该抵债协议签订日期仅比实业公司与典当行达成调解协议提前4天，结合崔某、崔某姐、刘某之间的亲属关系，不能排除双方串通规避执行可能性。即便认定抵债协议有效，因以物抵债协议效力问题均应以是否已依约办理物权转移为标准，而案涉房屋并未办理房产登记，以房抵债协议本身不能产生物权变动法律效果。至于双方对未变更物权登记是否存在过错，系崔某与刘某之间内部关系，不能以此对抗第三人，崔某可另行向刘某主张权利。另外，由于以房抵债协议所涉借款数额远超本案借款数额和案涉房屋价值，双方亦确实存在资金往来，无法排除双方存在其他经济纠纷，故不宜在本案裁判文书中对借款关系成立和以房抵债协议效力问题作出认定，以免对当事人另行起诉造成阻碍。判决驳回崔某诉请。

 

实务要点：以房抵债协议效力问题应以是否已依约办理物权转移为标准，抵债房屋未办登记，以房抵债协议本身不能产生物权变动法律效果。

 

案例索引：江苏南京中院（2015）宁民申字第7号“崔某与某典当行等执行异议纠纷案”，见《如何确定执行异议之诉申请再审的审查范围——崔卫东与江苏宝顺典当行有限公司、南京沪峰文化传播有限公司执行异议之诉申请再审案》（吴军、赵丽楠，南京中院审监一庭），载《审判监督指导·地方法院案例评注》（201602/56:122）。

 

 

3.抵债物价值超借贷债务且未实际履行的，抵债无效

——以物抵债法律关系中，所抵之物价值明显超过基础性债权额，且只有抵债合意而未实际履行的，不应受法律保护。

 

标签：｜借款合同｜以房抵债｜抵债数额｜实际履行

 

案情简介：2008年5月，园艺公司向胡某借款130万元。同年6月，胡某与园艺公司签订买卖协议，约定后者以公司锅炉、苗木等动产及房产作价775万元售予前者，但未办理登记及交付。2011年，胡某以农业公司因债务纠纷占用园艺公司原属胡某抵债资产为由，诉请确权。

 

法院认为：①案涉买卖协议对园艺公司所负债务清偿方式约定构成以物抵债法律关系。在以物抵债法律关系中，前提在于当事人之间有无债权债务关系，若不存在债权债务关系，则以债权债务关系为基础而产生的以物抵债行为，亦当然不发生法律效力。案涉买卖协议基础法律关系是借贷，园艺公司对胡某所负债务与买卖协议约定抵债数额并不对等。②《物权法》第23条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。”案涉抵债财产为动产，胡某与园艺公司所签移交协议及园艺公司出具的移交清单说明买卖双方有标的物移转占有的意思表示，而动产现实交付除买卖双方意思结合，还应有标的物直接移转给受让人控制和管理的事实，但本案买卖协议签订后直至本案诉讼前，胡某并无充分证据证明实际占有使用案涉资产，故胡某与园艺公司达成的以物抵债约定，亦因未实际履行而不发生代物清偿法律效果。③案涉买卖协议签订时，园艺公司已陷入经营困难，园艺公司对农业公司等均负有到期债务，在此情形下，园艺公司将公司主要资产抵偿给胡某，客观上导致园艺公司偿债能力降低，从而丧失了对农业公司等其他债权人履行债务能力。同时，从案涉买卖协议约定的“园艺公司其他债务仍由园艺公司自行处理，与胡某无关”来看，胡某应知园艺公司在案涉资产处置时另有其他债务，买卖协议履行给其他债权人权利实现不可避免地造成损害，故胡某以买卖协议要求确认案涉资产所有权诉请不能成立，判决驳回胡某诉请。

 

实务要点：债务已届清偿期的以物抵债法律关系中，所抵之物价值明显超过基础性债权额且只有合意而未实际履行的，不应受到法律保护。

 

案例索引：江苏盐城中院（2015）盐民再终字第00009号“胡正健、顾猛与盐城市路路现代农业发展有限公司使用权确认纠纷案”，见《所抵之物的价值明显超过基础性债权额且只有合意而未实际履行的以物抵债不应受到法律保护》（陶爱文，江苏盐城中院审监庭），载《审判监督指导·实务研讨》（201503/53:201）；另见《胡某与盐城市路路现代农业发展有限公司使用权确认纠纷案》，载《审判监督指导·裁判文书选登》（201502/52:132）。

 

 

4.约定以物抵债，未办物权转移的，清偿行为未成立

——当事人之间达成以物抵债协议，因以物抵债行为系实践性法律行为，在办理物权转移手续前，清偿行为尚未成立。

 

标签：｜借款合同｜以房抵债｜实践性法律行为

 

案情简介：2009年，陈某向廖某借款4.5万元清偿期满，双方达成房屋买卖合同，约定借款转为购房款，陈某向廖某出具收到5万元购房款收条。2010年，陈某将房屋产权证及钥匙交予廖某。2011年，廖某诉至法院，要求办理过户手续。

 

法院认为：①根据债法原理，清偿是消灭债的最主要方式，而清偿除了要有债务人给付行为之外，尚须有债权人受领并取得所有权和占有权，才发生给付效果。以物抵债目的在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债同一性，故只有物权转移至债权人，债务方消灭。仅有合意，而未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债目的亦未实现。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第87条规定：“当事人之间达成的和解协议合法有效并已履行完毕的，人民法院作执行结案处理。”从该规定看，和解协议只有履行完毕，债务才算消灭。基于此，亦可推断出抵债协议实践性。故，将以物抵债作为实践性合同对待有法律依据。②本案中，陈某与廖某达成了以物抵债协议，虽交付了房产证和钥匙，但因未办理物权转移手续，以物抵债尚未成立。陈某不履行抵债协议，廖某不得要求继续履行。廖某可另案以民间借贷起诉，要求陈某偿还债务。

 

实务要点：债务清偿期届满后，当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物所有权归自己的，法院应驳回其诉请。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，法院应继续审理。

 

案例索引：见《债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定》（夏正芳、潘军锋，江苏高院；仲伟珩，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（201402/58:121）。

 

 

5.标的物所有权，自以物抵债裁定送达承受人时转移

——以物抵债裁定送达时权属转移。如已被生效裁判确权但未及时办理物权登记的，并不能由此否定物权变动的效果。

 

标签：｜借款合同｜以房抵债｜拍卖｜执行｜以物抵债｜所有权转移

 

案情简介：1997年，生效判决认定钢铁厂连带清偿宾馆所欠资产公司借款400万元本息。1999年，执行法院依执行和解协议，裁定将宾馆抵押房产抵偿给资产公司并向房管局发出协助执行通知，但一直未办过户。2000年，钢铁厂进入破产程序，开发公司通过破产拍卖程序取得前述房产并实施拆除。关于资产公司是否取得物权成为争议焦点之一。

 

法院认为：①《物权法》第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”即法院法律文书可作为物权发生变动依据。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源局房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第27条规定：“人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力，人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。”最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第29条规定：“动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”最高人民法院《关于新疆石河子地区中级人民法院裁定转移给石河子八一棉纺织厂的财产不应列入承德市针织二厂破产财产问题的复函》（〔1997〕经他字第23号）规定，不动产自抵债裁定送达承受人时转移。②本案中，在钢铁厂破产清算前，法院向房管部门送达的过户裁定及协助执行通知书已发生法律效力。即以物抵债裁定作出后，资产公司应对案涉房产享有物权，如已被生效裁判确定为权利主体但未及时在登记机构对其物权予以登记，并不能由此否定物权变动效果，故资产公司一直未能将该房产办理过户手续，只是影响其对外公示效力，并不因此否定资产公司对该房产享有的所有权。

 

实务要点：以物抵债所抵物的权属，在法院向承受人送达以物抵债裁定时转移至承受人名下。如已被生效裁判确定为权利主体但未及时在登记机构对其物权予以登记，并不能由此否定物权变动效果。

 

案例索引：最高人民法院执行审查“鄂州联丰房地产开有限公司与湖北省国际信托投资公司、鄂州市鄂州宾馆执行纠纷案”，见《依法定程序裁定以物抵债后，标的物所有权自抵债裁定送达承受人时起转移》（何东宁、刘伟，最高院执行局），载《执行工作指导·案例分析》（201304/48:37）。

 

 

6.以资抵债协议未实际履行的，债权人可主张原债权

——当事人约定以资抵债协议在合理期间未得到实际履行的，因债务未获清偿，债权人仍有权要求债务人履行原债务。

 

标签：｜借款合同｜以房抵债｜实际履行｜合理期间

 

 

案情简介：2005年，银行因开具承兑汇票形成对实业公司的垫款债权3800万余元。2011年，银行起诉后，实业公司以银行与实业公司曾签有以资抵债协议为由主张部分金融债权已抵偿。抵债资产因拍卖流拍迄今仍在实业公司名下。

 

法院认为：案涉以资抵债协议对抵偿债务名称和债务数额约定不明，依《合同法》第61条、第62条规定亦无法确定和推定，且该协议约定抵偿数额以抵债资产涉及处置变现金额为准，该协议至今已7年，约定抵债资产未变现抵债，亦未实际过户至债权人名下，银行原债务数额未因上述协议发生变动，债务未得到清偿，抵债协议合同目的并未实现，且已超过合同履行合理期间。此种情况下，银行有权就现有全部债务向实业公司主张权利。判决实业公司清偿债务，银行对抵押财产享有优先受偿权。

 

实务要点：当事人约定的以资抵债协议在合理期间并未得到实际履行的，债权人有权要求债务人履行原债务。

 

案例索引：最高人民法院（2012）民二终字第25号“某银行与某实业公司等借款合同纠纷案”，见《以资抵债协议未实际履行的，债权人有权要求债务人履行原债务——宁夏秦毅实业集团有限公司与中国农业银行股份有限公司中宁县支行金融借款合同纠纷案》（审判长雷继平，审判员陈明焰，代理审判员李志刚），载《最高人民法院商事审判指导案例（2012）·合同与借贷担保》（V8-2013:232）。

 

 

7.以房抵债协议未办过户，虽公证，亦不享有房产权

——民间借贷的债权人仅依据经过公证的以房抵债协议，而未到房管部门办理房屋过户登记的，不能取得房屋所有权。

 

标签：｜借款合同｜以房抵债｜公证｜过户登记

 

问题提出：张某因欠李某借款，双方协议约定，张某将其所有的一套房屋抵给李某，用来还债，并到公证处就抵债协议进行了公证，但一直未到房管局办理房屋过户手续。李某能否依据公证的抵债协议取得该房屋所有权？

 

处理意见：①依《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。②本案中，双方所签抵债协议生效，但我国对不动产物权变动，依据是否到房管部门办理过户手续为判断标准，故不办理房屋过户手续，不会产生物权变动法律效力。所以，在办理过户手续之前，李某不能依公证抵债协议取得房屋所有权。

 

实务要点：民间借贷的债权人仅依据经过公证的以房抵债协议，而未到房管部门办理房屋过户登记的，不能取得房屋所有权。

 

资料索引：见《仅依据经过公证的以房抵债协议而不进行房屋过户登记，不能取得房屋所有权》（《民事审判指导与参考》研究组），载《民事审判指导与参考·民事审判信箱》（201103/47:246）。