栏目主持人黄伟按：正如九民会议纪要第127条所言，当一般房屋买受人异议排除执行时，实务中对“非因买受人自身原因未办理过户登记”的理解、认定并不一致，而本案正是实务分歧的典型代表。

 

虽然九民会议纪要第127条对上述条件的认定提供了一般化的指引，但仍留有主客观综合判断的空间。而本案裁判中所体现的对于非法定的物权期待权的限定保护倾向、公示信赖利益的平衡考量恐怕是众多裁判者内心深处的价值取向，也是认定上述条件是否成就时无法回避的问题。进而言之，此类价值取向将溢出成文规定本身，成为进一步探讨规定合理性的依据。

 

---

文/吕凤国  重庆市高级人民法院法官

注：本文原载于《人民司法（案例）》2019年第23期，已取得作者及原载刊物转载授权。

 

【裁判要旨】

 

不动产买受人物权期待权在权利性质上属债权请求权，并非物权，法律赋予其债权物权化的特别保护。但是，不动产买受人应当在合理期限内及时行使权利，促成产权变更登记，以维护自身合法权益。若严重滞后于合理期限行使权利，致使争议不动产未能完成过户登记的，应当认定为不动产买受人存在过错，不能排除法院对争议房屋的强制执行。

 

【案号】

 

一审：（2013）渝一中法民初字第00701号；

二审：（2014）渝高法民终字第00062号；

再审：（2016）渝民再131号。

 

【案情】

 

抗诉机关：最高人民检察院。申诉人：陈先锋、向蓉。

被申诉人：谭蜀泉。

一审第三人：陈胜利。

 

2001年7月2日，陈胜利承接重庆市石柱县旧城改造工程。2004年4月3日，陈胜利与陈先锋签订购房协议，约定陈先锋购买陈胜利位于地处南宾镇老街15号城关粮油工贸公司综合楼改造片区新建住宅楼的住宅房1套。同月，陈先锋先后分两次支付全部购房款，陈胜利向陈先锋出具了购房款收据。同年5月，石柱县国土资源与房产管理局南宾管理所同意陈胜利将该房屋国有土地使用权变更为陈先锋的申请并上报县局审核，石柱土房权属调查勘测部门对该房屋进行了勘测定界和权属调查复核，并收取了相关费用。2008年8月，石柱土房权属调查勘测部门再次对该房屋进行了勘测定界和权属调查，认可权利人为陈先锋，收取了附图费，同意提交办理相关登记。2011年6月10日，陈胜利与向蓉签订房屋买卖协议，约定陈胜利将包含争议房屋在内的4套房屋出售给向蓉，办理过户的相关税费由向蓉承担。6月20日，石柱县国土资源与房产管理局向向蓉出具了办理争议房屋过户的业务受理通知书，并由向蓉缴纳了全部税费。

 

2011年6月22日，谭蜀泉申请诉前保全，石柱县人民法院裁定查封了陈胜利的包含争议房屋在内的相关房产。陈先锋、向蓉提出异议，请求解除对争议房屋的查封，石柱县法院裁定驳回其异议。陈先锋、向蓉不服，向重庆市第四中级人民法院申请复议，该院裁定驳回其复议申请。同年6月23日，谭蜀泉对陈胜利向石柱县法院提起民间借贷诉讼，该院受理后移送至重庆市第一中级人民法院管辖。经审理，重庆一中院作出调解书，由陈胜利于2011年12月17日之前支付谭蜀泉相应款项。之后，因陈胜利未履行调解书所确定的还款义务，谭蜀泉向重庆一中院申请强制执行，该院立案执行。陈先锋、向蓉又以案外人的身份对争议房屋向重庆一中院提出书面执行异议，该院裁定驳回其异议。陈先锋、向蓉遂以谭蜀泉为被告、陈胜利为第三人向重庆一中院提起案外人执行异议之诉，要求将争议房屋确认归其二人所有，并对争议房屋解除查封、停止执行。

 

法院查明：陈先锋、向蓉系夫妻关系。向蓉自2005年起即将该争议房屋对外租赁经营使用至今，且在本案执行异议之诉前的2012年3月6日，陈先锋、向蓉以陈胜利为被告提起确权之诉，并获得了将争议房屋确认为两人所有的判决。后经再审，两人撤回起诉，法院撤销了相应确权判决。此外，陈先锋于2003年1月另行购买了争议房屋所在小区的一处门面，并于当年7月办理了该门面房的产权登记证。陈胜利已于2002年12月13日获得本案所涉争议房屋的产权证。

 

【审判】

 

重庆一中院一审判决：停止对位于重庆市石柱县南宾镇老街案涉房屋的执行；驳回陈先锋、向蓉的其他诉讼请求。

 

谭蜀泉不服一审判决，向重庆市高级人民法院提起上诉。

 

重庆高院二审认为：陈先锋、向蓉与陈胜利签订的购房协议，是真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，依法有效，且2004年、2008年先后两次向房屋产权登记部门申请房屋过户登记。同时，根据相关事实，应认定陈先锋、向蓉已支付全部房款，履行了付款义务。争议房屋未能过户，虽主要在于陈胜利不愿缴纳相关税费，但陈先锋、向蓉明知该事实却放任长达7年，既未催促陈胜利履行缴税义务，也未以垫付税费方式促成房屋完成产权变更登记，以致该房屋登记在陈胜利名下，因另案被法院查封，故陈先锋、向蓉对争议房屋未能完成过户存在一定过错。且该争议房屋属门面商业用房且用于租赁经营，非生活消费，不应享有优先于其他一般债权的特殊保护。据此，本案不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结规定》）第17条规定的情形。

 

重庆高院作出二审判决，撤销一审判决，驳回陈先锋、向蓉的诉讼请求。

 

陈先锋、向蓉不服，向最高人民检察院申诉。最高人民检察院作出抗诉书，向最高人民法院提出抗诉。最高人民法院作出裁定，指令重庆高院再审该案。

 

最高人民检察院抗诉认为，本案争议房屋未能过户的原因主要系陈胜利不愿缴纳相关税费，而非陈先锋、向蓉本人的自身原因所导致，其主观没有故意，不存在过失，不能认定其有过错。同时，陈先锋、向蓉在协议签订后支付了全部房款并实际占有该房屋。虽争议房屋自交付已逾7年未能过户登记，但其间，陈先锋、向蓉于2004年、2008年先后两次申请房屋过户，石柱土房权属调查勘测部门均同意提交过户登记。2011年，陈先锋、向蓉自行缴纳相关税费再次申请过户并被受理，后因法院查封未能办理完成。因此，陈先锋、向蓉已按合同约定全面履行义务，并积极申请房屋过户，并未对房屋过户登记手续办理采取放任态度。故二审判决认定陈先锋、向蓉对争议房屋未能完成过户存在一定过错，与事实不符。同时，陈先锋、向蓉对争议房屋系合法有权占有并支付全部房款，且对房屋未办理过户登记手续不存在过错，符合《查封、扣押、冻结规定》第17条所规定的法院不得查封的适用情形，法院应当停止对该争议房屋的查封与执行。

 

重庆高院再审认为，陈先锋、向蓉取得房屋登记部门的业务受理通知书并非已取得该争议房屋的物权，其只是房屋权属登记程序的第一环节。而不动产物权变动应以登记公示为原则，即使支付全部价款、实际占有，但未过户的，第三人对该不动产享有对相对人的债权及债权请求权（或物权期待权），而非物权。该不动产应为相对人的财产，法院仍可因相对人的债务纠纷，对该不动产原则上可予查封。而《查封、扣押、冻结规定》第17条规定系对第三人的债权赋予了物权的排他性，即债权物权化，是对我国不动产物权变动登记原则的突破，其适用应当从严掌握。本案对陈先锋、向蓉已履行全部付款义务并实际占有争议房屋的事实无争议，而对其就未办理过户登记手续的事实是否存在过错争议很大。陈先锋、向蓉在2004年就争议房屋申请变更登记未果时，即知晓陈胜利不愿意按要求缴纳税费的事实。陈胜利未按合同履行义务，系违约行为，陈先锋、向蓉理应及时有效行使其债权请求权，即通过诉讼或仲裁向陈胜利请求其继续履行，协助办理过户登记手续，或请求解除合同等。而陈先锋、向蓉从2004年至2011年长达七年之久未采取有效措施主张其债权，致使2011年争议房产被法院查封。对此，陈先锋、向蓉有过错，其怠于行使权利的行为使其无法享有《查封、扣押、冻结规定》第17条规定债权物权化的排他效力，不能产生对抗法院执行的效力。综上，再审认为原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。2017年6月6日，重庆高院作出再审判决，维持二审判决。

 

【评议】

 

该案审理历经数年，先后涉及四级法院审理、审查及最高人民检察院抗诉，矛盾焦点突出，各方争议极大。其核心焦点是，未在合理期限内及时行使的物权期待权是否能对抗法院的执行？当前，房地产交易活跃，所涉金额巨大，案涉类似争议对交易双方权益将产生重大影响。

 

一、物权期待权是接近于物权的债权请求权

 

司法实践中，存在大量对转让不动产的强制执行，其中则涉及尚未办理不动产过户登记的买受人的保护问题。在法院强制执行中，买受人要求排除法院执行，请求不动产过户登记的权利，学理上将其称为买受人物权期待权。

 

物权的期待权概念最早由德国民法学界提出，经德国帝国法院1920年判决确认并逐渐被其他大陆法系国家所接受。买受人物权期待权是指签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但法律赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。

 

我国民法尚无明确的保护物权期待权的规定。物权法第九条、第十四条、第二十八条至第三十条规定，除继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力。但是基于我国现行房地产开发以及登记制度的不完善等原因，不动产买受人签订买卖合同之后，往往不能及时进行登记，买受人取得所有权总会滞后于债权合意很长时间。这段间隙中，不动产的所有权仍属出卖人所有，如果仅将不动产买受人当作普通债权人，基于债权的相对性，其对不动产的登记或者交付请求权并不具有排除出卖人的其他债权人就买卖不动产提出的受偿要求，将面临其他金钱债权人请求就买卖不动产另行变价的不测风险。由于不动产在基本生活生存中的重要地位，对不动产买受人在执行程序中予以特别优先保护，无疑具有特殊意义。而在执行程序中对于不动产受让人进行优先保护的理论基础就是买受人物权期待权保护。

 

我国对物权期待权的保护，始于2002年最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》这一司法解释。该批复对具有消费者身份的房屋买受人予以优先于金钱债权人的特殊保护。2004年3月1日生效的最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条，将物权期待权保护的对象扩大至自开发商处受让房屋的所有买受人。2005年1月1日，最高人民法院在《查封、扣押、冻结规定》第17条中，将物权期待权保护的对象再次扩大到所有登记财产的买受人。物权法生效之后，是否还有必要再坚持《查封、扣押、冻结规定》第17条所确定的原则存在争议。最高人民法院认为，《查封、扣押、冻结规定》第17条适用的基本社会环境和制度基础并未得到根本改变，社会上仍然存在大量非买受人的原因而未登记的不动产，如果不加区别一律准许强制执行，将会危及社会稳定，故《查封、扣押、冻结规定》第17条的基本精神仍应当予以坚持。为此，最高人民法院在2015年5月5日施行的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第28条、第29条中分别规定了无过错买受人物权期待权保护和房屋消费者物权期待权保护。

 

不动产买受人物权期待权所依据的基础法律关系是以不动产的物权变动为内容的债权合同，我国法律虽承认物权行为，但并不承认物权行为的独立性。我国物权法规定物权的变动实行债权合意加登记，并以登记公示作为不动产物权变动的基本原则。对于不动产未过户的买受人而言，其无法享有不动产的物权，只享有对相对人的债权及债权请求权（或物权期待权），不动产仍为出卖人财产。但由于在不动产交易中，买方常常处于弱势，而卖方常常处于强势，当双方签订不动产交易合同后，由于登记条件暂不具备，买受人因未完成登记而无法取得所有权，此时买方取得的只是合同法上的请求权。如果卖方“一物二卖”或者涉及他案执行，无法履行或者拒不履行合同义务，只要求卖方承担违约责任，极不公平。因此，确有必要将买受人对不动产的债权请求权即物权期待权赋予特别的优先保护。物权期待权是以将来发生不动产物权变动为目的的债权请求权，是为了在确定的不动产财产权登记条件还不具备时，以保证将来财产权变动能够顺利进行。为此，尽管买受人物权期待权从权利性质上看，系相对于出卖人的债权请求权，而非物权，但由于其正在接近物权，对其保护的前提和基础也是其未来将过渡为物权，故应当赋予其债权的物权化进行保护。

 

由于赋予不动产买受人物权期待权的物权排他性，即债权物权化，对该权利保护又是对我国不动产物权变动登记原则的突破，故在法院强制执行中，针对被执行人所有的不动产交易对象的不动产买受人的物权期待权保护继而排除法院强制执行，法律规定了严格的条件限制。《查封、扣押、冻结规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《执行异议复议规定》第28条规定：“债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”这其中，第三人对未办理过户登记手续没有过错，是买受人物权期待权能排除法院对交易不动产强制执行的极其重要的条件。

 

二、严重滞后于合理期限行使权利属于存在过错

 

赋予无过错不动产买受人物权期待权接近于物权的特别优先保护，使其可以排除法院强制执行，除在法院采取查封、扣押、冻结措施前就支付全部房款并实际占有该财产外，还需要满足不动产未办理过户登记手续系非买受人自身原因，即买受人对未办理过户登记手续没有过错这一个条件。本案对陈先锋、向蓉已履行全部付款义务并实际占有诉争房屋之事实并无争议，但对其严重滞后于合理期限行使权利是否存在过错争议很大。

 

买受人物权期待权在其权利性质上属于债权请求权，从诉讼时效理论看，请求权须义务人给付才能实现。若权利人能行使权利而长期不行使，将使当事人间的法律地位长期处于不确定状态，并导致当事人间社会关系的事实状态和法律状态长期不一致，不利于当事人建立新的、确定化的社会关系，不利于财产的有效利用和正常流转，也不利于维持社会秩序的稳定以维护社会公共利益。而更为重要的是，权利人长期不行使权利，将会导致呈现一种权利不存在的状态，并使不特定的第三人对这种事实状态基于合理的信赖产生相应的预期，形成对当事人间所呈现的关系的信赖利益。要真正发挥维护社会秩序稳定、尽快实现财产流转的目的，消灭当事人间原有法律关系的作用，使当事人权利真正落实归位，必须鞭策权利人在合理期限内积极行使请求权。否则，法律将对那些躺在权利上睡眠的人，使其因不及时行使权利而受到制裁。为此，《城市房地产权属登记管理办法》第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”城市房地产管理法第三十六条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”依照上述法律法规规定，在交易这类财产时当事人应及时办理过户登记手续，使这类财产的登记名和权利人相同，以保证物权的公示公信力，进而保障交易安全，维护交易秩序。

 

尽管陈先锋、向蓉作为购房人在协议签订后支付了全部房款并实际占有该房屋，其间也曾先后两次申请办理房屋过户登记并自行缴纳相关税费，但截至法院查封之时，该房屋仍未能过户登记在陈先锋、向蓉名下，以致出现本案争议。固然不能要求作为普通民事主体的陈先锋、向蓉像法律专家一样，在矛盾纠纷伊始即知晓能通过提起诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动的使命，可以给予其较长的合理期限来行使请求的权利，但该房屋自交付占有到被法院查封已逾7年未能办理过户手续，已远超过普通公众对合理期限所正常认知的最大限度，当属严重滞后于合理期限行使权利。故陈先锋、向蓉对争议房屋未能办理过户登记自身存在过错。

 

综上所述，不动产买受人应当在合理期限内及时行使权利，促成不动产完成产权变更登记，以维护自身合法权益。若严重滞后于合理期限行使权利，致使争议房屋未能完成过户登记的，不动产买受人存在过错，即使已全额支付购房款并实际占有争议房屋，仍不符合《查封、扣押、冻结规定》第17条所规定的适用条件，不能排除法院对争议房屋的强制执行。故重庆高院再审维持二审判决，是正确的。

 

 

“法官说”栏目由夏伟/黄伟主持，每周日与“无讼专栏”栏目交替发布。我们希望借此搭建了解和把握法官思维与裁判方法的平台。如您有任何想法、意见、建议，欢迎点击文末留言。

 

 

向“法官说”栏目投稿，欢迎发送邮件至：

xiawei@tiantonglaw.com