文 /郑睿，上海海事大学法学院副教授

 

本文原刊于微信公众号“郑老师的英国法课堂”（微信号：EnglishLawLectures）2023年2月17日刊

 

中介合同是商事活动中非常常见的合同，在各行各业都可能存在。中介人从事中介活动通常是为了获取报酬（这种报酬常被称为佣金），这也引发了中介合同的一类常见争议：中介人在何种情况下能向委托人请求报酬？

 

英国最高法院在2019年的Wells v Devani [2019] UKSC 4案和2023年的Barton v Morris [2023] UKSC 3案中对上述争议给出了详细分析。

 

 

Wells v Devani案

 

如果不动产交易的中介人和委托人仅在中介合同中约定了费率而未约定佣金支付的时间或条件，中介人何时能够请求佣金？这就是英国最高法院在Wells v Devani案中要解决的问题。该案背景可简述如下：W从2007年就开始陆续出卖自己所有的14套公寓房。2008年1月下旬，W对自己的邻居N提到，还有7套尚未售出。1月29日，N将W有七套公寓房待售的情况邮件告知了房地产中介D，并把W的电话留给了D。D在当天就回复了N的邮件，表示对交易很有兴趣。他还给W打了电话。不过，双方对通话内容各执一词：D主张，他向W表明了其房地产中介的身份，愿意帮W寻找公寓的买方，他的佣金费率是交易金额的2%加增值税。W则主张，D没有在电话中提到佣金，他更像是一位想要自己购买的投资人。D在挂断电话之后，就联系了一家有购买兴趣的房地产投资公司。随后，投资公司的代表就联系了W。2008年2月5日，投资公司同意以210万英镑购买全部7套公寓房。W随即将交易电告D，而当天晚些时候，D给W发邮件，对促成交易感到高兴并希望W按约定支付佣金。公寓房交易完成后，W拒绝支付佣金。于是，D将W诉至法院，请求其按约定支付佣金。

 

一审法院在审查了相关证据后认为，D在电话中确实提到了自己是房地产中介和佣金问题。W则主张，虽然D在电话中提到了佣金费率，但是并未明确触发W佣金支付义务的具体事件是什么，因此，中介协议因内容不确定而不具有约束力。

 

W的主张没有获得英国最高法院的支持。最高法院认为，判断当事人之间是否存在有约束力的合同，需要客观分析当事人在订立合同的过程中的言行：他们是否有创设法律关系的意图；他们是否就合同的必要条款形成合意。当事人的主观意图并不相关。如果从订约背景查明当事人有创设法律关系并依协议行事的意图，法院一般不会以协议内容不确定为由而判决协议不可履行。本案中，当事人确有创设法律关系的意图。一审法院已经查明双方在电话中明确了D的佣金费率，D随后也向W介绍了有购买意愿的买方，而该介绍直接促成了公寓房售出。虽然双方在电话中确实没有谈到佣金应当何时支付，但最高法院认为，从先例和房地产中介行业的交易习惯看，佣金应当在交易完成后支付。

 

房地产中介活动中，委托人（卖方）与中介人常见的约定，如“请帮我找到一个买方”“请找一个买方购买我的房产”“请帮我出卖我的房产”等，都有相同的含义，即中介人是按照市场通常条件被雇佣的。虽然这些约定并未明确中介人何时可以获得佣金，但是市场通常的认识是，中介人应从交易所得中获得佣金。中介人提供的可能仅仅是介绍买方的服务，但这并不意味着中介人在介绍之后就可以获得佣金。换言之，除非合同另有约定，中介人无权因推销委托人拟出卖的房地产或介绍愿意购买房地产的买方而获得佣金；只有当中介人的介绍是房地产最终成功被售出的有效原因时，中介人才能请求佣金。

 

最高法院认为，该案中当事人的言行意味着中介人是按照市场通常条件被雇佣的，即只有在交易实际完成后，D才能获得佣金。另外，尽管佣金支付时间的约定很重要，但这不意味着没有此种约定时协议就必然不完整。如果没有明确约定，但本质上当事人的言行可被解释为“请帮我找一个买方”，则具有相关交易背景知识的理性人将默认当事人的意图是佣金将在买卖交易完成后支付。

 

但是，Wells v Devani案的判决并不意味着只要中介人促成了交易完成，他就有权请求佣金。中介合同完全可能对中介人佣金请求权的行使附上额外条件；条件未成就，中介人就无权请求佣金。

 

 

Barton v Morris案

 

英国最高法院在2023年年初判决的Barton v Morris案中更为详细地分析了中介人报酬请求权行使的前提条件问题。该案背景可简述如下：F公司在伦敦拥有一处名为“纳什之家”的不动产并想将其出卖。B曾两次试图购买“纳什之家”，但均因其自身原因而未成功。这两次交易的失败结果是，B支付的定金被F合法没收且B还支出了其他费用。B的损失大约是120万英镑。此后，B主动提出愿意作为中介为“纳什之家”寻找新的买方。于是，F和B达成口头协议：如果B成功促成“纳什之家”以650万英镑或更高价格出卖，则F愿意向B支付120万英镑的报酬。B为F介绍了W作为买方。W本愿意支付655万英镑，但在发现“纳什之家”位于铁路建设规划区内，房屋价值因此受损后，最终以600万英镑完成了购买。由于F和B之间的口头合同没有规定“纳什之家”以低于650万英镑被出售的后果，F就主张其没有法律义务向B支付任何款项。B则主张他为促成交易提供了服务并应获取合理报酬。高等法院评估了B的服务能获取的合理报酬为43.5万英镑，但是判决B无权获得该报酬。上诉法院推翻了高等法院的判决，案件最终来到最高法院。

 

最高法院认为，理论上，B可以基于三个理由向F请求报酬：（1）合同明示条款；（2）合同默示条款；（3）不当得利。但是，最高法院5人合议庭以3比2微弱多数意见判决以上3个理由在该案中均不能成立。

 

1.明示条款

 

根据一审法院认定的事实，F和B之间的口头合同是单务合同（unilateral contract）。一方面，B没有义务向F介绍潜在的买方；换言之，如果在合同订立后，B出于任何原因决定不把W介绍给F，B也未违反任何义务。另一方面，如果B介绍了W且F确实以最低650万英镑的价格将“纳什之家”卖给了W，那么F就应向B支付120万英镑。这些就是涉案合同的明示条款。该合同并未明确规定F有义务在“纳什之家”以低于650万英镑的价格出售给W时向B支付报酬。

 

2.默示条款

 

（1）基本原理

 

默示条款可以分为根据事实默示的条款（implied terms by fact）和根据法律（既包括制定法又包括判例法）默示的条款（implied terms by law）。这两类默示条款的区别在于：根据法律默示的条款本质上是法院为某一类型的所有合同（如货物买卖合同、租赁合同等）设定的某种一般规则（general default rules）；根据事实默示的条款本质上是法院根据特定案件的事实背景，为落实当事人的订约意图并填补合同漏洞，在涉案合同中加入的当事人没有明确表达的某一特定条款（ad hoc gap fillers）。

 

根据法律默示的条款被推定为是该类型合同的标准条款，除非该条款被明确排除。但是，主张涉案合同存在根据事实默示的条款的当事人必须尽到条款存在的证明责任，因为最通常的推断是，如果合同没有明确规定某些事件发生时的法律后果，那么该事件发生就不会有法律后果；如果该事件给一方当事人造成了损失，那么损失就应当由其自行承担。

 

根据事实默示的条款必须合理和公平；必须能够被明确表达；必须不与合同的任何明示条款相矛盾；必须是合同发挥商业效用所必需；必须是合同明显的、不言而喻的内容。换言之，法院只有在必要时才会根据事实默示条款：法院不能仅考虑拟默示的条款表达了当事人会同意的合理内容；法院必须确信拟默示的条款是合同的实际内容。

 

另一方面，不论是根据制定法默示还是判例法默示的条款，都有更宽泛的考量因素。显然，立法者可以出于各种政策原因要求某一特定类型的合同默示存在某类条款。法院如果认为某一特定类型的合同应当有一种默示规则或标准化条款，也会在该类合同中默示相应条款。例如，英国《1979年货物买卖法》在所有货物买卖合同中都默示了“出卖人出卖的货物应当符合合同描述”“出卖人出卖的货物应当具有令人满意的质量”等条款；又如，英国法院在所有雇佣合同中都默示了雇主和雇员应维持相互信任的条款；在所有租赁合同中都默示了出租人应合理谨慎保持公寓的公共部分处于合理维修状态的条款。

 

（2）法律适用

 

A.根据事实默示条款

 

最高法院认为，如果根据案件事实在合同中默示一个条款规定F有义务在买方以低于650万英镑的价格购买“纳什之家”时向B支付一笔未约定明确的款项，这与合同的明示条款相冲突。因为根据一审法院查明的事实，B有且只有在其与F商定的条件成就时才有权请求报酬，如果有默示条款规定F在其他任何情况下都有支付报酬的义务，这将直接与一审法院认定的合同内容发生抵触。

 

有一种观点认为，根据一审法院认定的合同内容，只要稍微降低买卖价格，就会使得B完全无法请求报酬，这是不合理的。但最高法院合议庭多数意见认为，在商业实践中，如果一方当事人同意在某条件成就后获得高于正常水平的报酬，并准备承担在条件未成就时一无所获的相应风险，这并非不具有商业合理性。在1795年的古老案件Cutter v Powell中，一艘从牙买加开航至英国利物浦的船舶的船长向C承诺，只要C愿意全程完成船舶的二副工作，就将获得30几尼（几尼为英国旧时金币单位）的报酬，而一个二副在这样的航次中的通常报酬仅为8几尼。C在船上履行了二副的职责，但是在船舶抵达利物浦之前不幸逝世。C的遗孀请求船长支付C所做工作的合理报酬但未获法院支持。法院认为，各方当事人都清楚，除非C在整个航程中都留在船上履职，否则他不会得到任何报酬，这是C答应的条件。现在由于该条件未成就，他的遗孀也就不能代他请求报酬。（最高法院巴罗斯勋爵在异议意见中认为Cutter v Powell案不适用，因为该案所涉报酬金额有激励的目的，而当前案件中120万英镑仅代表了对B之前损失的补偿，而不是一个高激励的佣金费率。）

 

回到当前案件，最高法院合议庭多数意见认为，B和F没有在他们的口头合同中提到“纳什之家”的出卖价格低于650万英镑的可能性，这并不意味着法院可以确信在这种可能性发生时他们会有相应应对。综上所述，不能认为B和F对于“纳什之家”的出卖价格低于650万英镑时B能请求一笔特定数额的报酬是他们之间合同明显的、不言而喻的内容，因此应当默示到合同中。此外，也没有必要为使他们的合同具有商业效用而默示这样一个条款，因为一审法院认定的合同内容并非不具有商业合理性。

 

B.根据法律默示条款

 

英国《1982年货物和服务供应法》（the Supply of Goods and Services Act 1982）第15条在所有类型的服务合同中默示了一个条款：如果服务合同没有规定服务的对价，那么与提供服务的一方订立合同的另一方有义务支付合理的报酬作为服务的对价。不过，最高法院合议庭多数意见认为当前案件不能适用该条，因为（1）涉案合同在事实上已经确定了服务的对价；（2）涉案合同是单务合同，B没有合同义务为F介绍买方，而该条应适用于双务合同。

 

另外，最高法院合议庭多数意见还认为，虽然以Wells v Devani案为代表的判例法认为，当不动产被成功出售给不动产交易中介介绍的买方时，作为不动产出卖人和不动产交易中介之间的非正式合同中有一个默示条款使得中介人有权请求报酬（佣金），但是B和F之间的合同并非典型的不动产交易中介合同。第一，B不是职业不动产交易中介人，他和F之间的合同是一个一次性（one-off）的合同。第二，120万英镑的报酬是参照B在之前两笔失败的交易中损失的金额而不是参照不动产交易中介人通常可以获得的市场报酬来计算的。这实际意味着B和F之间的合同规定了B有机会在特定情况下取回之前的损失，但他同时也承担风险，即如果没有找到愿意以至少650万英镑购买“纳什之家”的买方，他就将无法取回120万英镑或其中的任何部分。据此，Wells v Devani案的结论无法在当前案件中适用。

 

3.不当得利

 

（1）基本原理

 

尽管与合同法、侵权法相比，不当得利法在英国是20世纪才基本确立的独立法律领域，但是法院已经有了较为固定的不当得利案件分析思路。

 

法院必须要解决四个问题：第一，被告是否已经得利？第二，被告的得利是以原告的利益受损为代价吗？第三，被告的得利是否不当？第四，被告是否有任何抗辩？如果法院对前三个问题的答案为“是”，对第四个问题的答案为“否”，那么原告的不当得利之诉成立，法院应赋予其相应救济。

 

（2）法律适用

 

在当前案件中，双方都认可前两个的答案为“是”，第四个的问题为“否”，因此，法院要解决的唯一问题就是，F因B介绍了W作为“纳什之家”的买方而得利，如果F不向B支付合理报酬，此种得利是否不当。

 

对该问题的分析涉及到合同法和不当得利法的关系。一个既定的规则是，如果双方当事人已经就某一事项作出了合同法意义上的安排，那么法院应当支持这种安排并排除不当得利法的适用。根据这种安排，当事人已经界定、分配并以此为限明确了他们的相互义务，同样也分配和限制了不履行义务的后果。承认合同法适用的优先性反映了一个有效的法律政策，即认可当事人在配置他们之间法律关系方面的自主权。这种自主权的行使带来了确定性，从而限制了争议和诉讼的发生。法院不会扩大不当得利法的适用范围以重新分配当事人已经自主分配的风险。简言之，基于合同的得利不是不当得利。

 

最高法院合议庭多数意见认为，如果当事人已经在合同中约定了一方当事人承担法律上支付义务的前提条件，他们就必然排除了在这些条件没有成就时的任何支付义务。合同对特定事件发生时产生何种义务的“沉默”就意味着没有义务产生。因此，F因没有付款义务而保有的120万英镑不是不当得利。

 

4.结论

 

综上所述，最高法院合议庭多数意见认为，根据该案的事实，当“纳什之家”以至少650万英镑出卖给B介绍的买方时，B将获得120万英镑的约定，是B和F之间有关B能获得报酬的条件的完整陈述（complete statement）。这种完整陈述既排除了默示条款的适用（即当“纳什之家”以低于650万英镑出卖给B介绍的买方时，B应获得合理报酬），也排除了不当得利法的适用，因为B不能在“纳什之家”以低于650万英镑出卖给其介绍的买方时请求报酬，这是双方的约定。不当得利法不能用于修补当事人之间已有的明确约定。

 

该案的判决结果再次明确，英国合同法中，默示条款成立的门槛很高，不是当事人能随意抓住的“救命稻草”。当事人在订约时可能需要考虑并明确约定，主要计划无法实现时会产生何种后果。